เลือกคอนโดปล่อยเช่ายังไงให้เพอร์เฟคโดนใจชาวต่างชาติ

จากการพัฒนาและเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคทำให้มีกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนหลายคนมองเห็นและรีบคว้าโอกาสทองนี้ไว้ เพราะชาวต่างชาติกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เลือกที่จะเช่า มากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม) เป็นของตัวเอง เนื่องจากติดปัญหาเรื่องความยุ่งยากในการขอสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย โดยกว่า 90% ของผู้เช่าชาวต่างชาติจ่ายค่าเช่าสูงกว่า 20,000 บาท/ เดือน หรือตกเฉลี่ยสูงถึงตารางเมตรละ 700 - 1,000 บาท ต่อเดือนเลยทีเดียว แต่จะทำยังไงให้ห้องที่มีโดนใจผู้เช่าชาวต่างชาติ วันนี้พลัสฯ มีคำตอบมาฝากกันค่ะ 

สถิติการซื้อขายอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ 
จากการเก็บข้อมูลจำนวนยูนิตเสนอขาย ยอดขายและการปล่อยเช่าของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาพบว่า ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย มีการขยายตัวกว่า 700% ส่วนใหญ่ซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยเอง ถึง 72% และซื้อเพื่อลงทุน 28% ในส่วนนี้เป็นการปล่อยเช่า 21% และขายต่อ 7% โดยดีมานด์ในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนการขายมากที่สุด (58%) รองลงมาเป็นพื้นที่ติดทะเลอย่างภูเก็ต ชลบุรี หัวหิน (16%, 13%, และ 6% ตามลำดับ) สุดท้ายคือพื้นที่ท่องเที่ยวในภาคเหนือ เช่น เชียงใหม่และแหล่งท่องเที่ยวพัทยา (เท่ากันที่ 2% โดยผู้ซื้อ 3 อันดับแรกคือเอเชีย (58%) ยุโรป 29% และอเมริกา 7% 

ลักษณะพิเศษเฉพาะตัวของผู้เช่าชาวต่างชาติ 
ตลาดผู้เช่า "ยุโรป-อเมริกัน" ซึ่งพบว่า ยังมีพฤติกรรมเลือกอยู่โซนราชดำริ เพลินจิต และแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทตอนต้น ส่วนใหญ่จะเลือกเช่าคอนโดบริเวณเพลินจิต ราชดำริ หลังสวน สุขุมวิทตอนต้น ตามแนวรถไฟฟ้าสุขุมวิทเป็นหลัก และมีแนวโน้มที่จะกระจายไปยังย่านสุขุมวิทตอนปลายอยู่บ้าง แต่จะอยู่กันแบบกระจายไม่เป็นชุมชนเหมือนชาวเอเชีย ซึ่งจะให้ความสำคัญเรื่องทำเลและราคาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเช่า 

ส่วนตลาดผู้เช่า "จีน สิงคโปร์ เกาหลี" จะนิยมอาศัยอยู่บริเวณย่านพระราม 3 ถนนอโศกไปจนถึงถนนรัชดาภิเษก และมักจะเลือกเช่าที่พักอาศัยในทำเลที่มีคนชาติเดียวกันเช่าอยู่เดิม เพื่อสร้างความเป็นชุมชนและเกิดความอบอุ่นใจ ซึ่งทั้งสองกลุ่มนี้ราคาหรืออัตราค่าเช่าถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเช่าที่อยู่อาศัย 

ในขณะที่ตลาดผู้เช่า "ชาวญี่ปุ่น" ส่วนใหญ่มักเลือกที่จะอยู่ในย่านสุขุมวิทตอนกลางระหว่างอโศกถึงเอกมัย โดยคอนโดฯ ย่านสุขุมวิท 24, 31, 39, 49, 55 (ซอยทองหล่อ) ยังได้รับความนิยมมากเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือทำเลโซนสุขุมวิท 23, 26, 36, 38, 53 และซอยเอกมัยเท่านั้น แต่ในปัจจุบันก็เริ่มเห็นการขยับขยายออกมาในโซนย่านพระโขนง-อ่อนนุชตอนต้นนี้บ้างแล้ว 

และผู้เช่าชาวญี่ปุ่นมักอาศัยอยู่รวมกันแบบชุมชนเพราะรู้สึกอุ่นใจเรื่องความปลอดภัย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้นักลงทุนหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อปล่อยเช่า จนทำให้พื้นที่นี้มีผู้อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งเป็นผู้เช่า และสัญชาติของผู้เช่านั้นมากกว่าครึ่งเป็นชาวญี่ปุ่น ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้ถือเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการลงทุน เพื่อให้เข้าใจและใช้เป็นแนวทางในการตกแต่งและเลือกใช้บริษัทตัวแทนที่มีฐานข้อมูลผู้เช่าหรือผู้ซื้อที่ตอบโจทย์ได้อย่างลงตัวที่สุด 

แต่ในที่สุดแล้ว ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ นั้นมักเลือกที่จะพักอยู่ในไม่กี่ทำเล โดยส่วนใหญ่จะนิยมพักอยู่ย่านสุขุมวิท หากเป็นซอยเลขคี่จะเป็น ระหว่างซอย 1-63 ส่วนฝั่งเลขคู่จะเป็นซอย 2-42 รวมไปถึงย่านสาทร และลุมพินี โดยกลุ่มผู้เช่าต่างชาตินิยมคอนโดให้เช่าใกล้ BTS ย่านเพลินจิต สุขุมวิทมาโดยตลอดเนื่องจากเป็นย่านที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน อีกทั้งยังมีแหล่งช้อปปิ้ง ร้านค้า ร้านอาหาร มากมาย หรือสรุปง่ายๆ ก็คือทำเลที่ประกอบด้วย 4 ปัจจัยหลักดังนี้ ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานที่ทำงาน ใกล้สถานศึกษา และ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก นั่นเอง หากใครต้องการปล่อยเช่าหรือขายคอนโดใกล้เพลินจิต สุขุมวิท กลุ่มชาวต่างชาติก็เป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงทีเดียว

รู้ทันพฤติกรรมของผู้เช่าชาวต่างชาติ 
กลุ่มผู้เช่าชาวยุโรปและอเมริกัน ต้องการห้องชุดที่โปร่ง เรียบง่าย เพื่อตนเองสามารถนำของตกแต่งที่ชอบเข้ามาจัดวางได้ ตามความพอใจ ในระดับผู้บริหารยังนิยมห้องที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ขนาด 100 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 2 ห้องนอนและขนาด 150 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 3 ห้องนอน ในขณะที่กลุ่มผู้เช่าที่มาคนเดียวมักจะมองหาห้องที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 50 ตารางเมตร 

ด้านกลุ่มผู้เช่าชาวเอเชียนิยมเช่าห้องชุดในลักษณะที่ตกแต่งครบและพร้อมเข้าอยู่เป็นหลัก ส่วนกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ไม่นิยมห้องที่มีขนาดใหญ่มาก กรณีที่อาศัยเพียงคนเดียว ห้องพักพื้นที่ 40-50 ตารางเมตรก็เพียงพอกับความต้องการ แต่ในกรณีที่พักอาศัยเป็นครอบครัวหรือกลุ่มที่มีงบประมาณ ในการเช่าสูงมักจะเลือกเช่าห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนเป็นหลัก 

ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ 
เมื่อเราเลือกคอนโดฯ ที่จะปล่อยเช่าได้แล้วขั้นตอนต่อมาก็คือการหาผู้เช่า ได้แก่ 1.ประกาศทางเว็บไซต์เกี่ยวกับฝากซื้อ-ฝากขาย-ปล่อยเช่าบ้าน หรือ2. ใช้บริการ Agent ที่มีมาตรฐานน่าเชื่อถือ และมีความเป็นมืออาชีพ ข้อดีคือ จะดูเเลหาผู้เช่า ทำสัญญาให้ เเละช่วยอำนวยความสะดวกด้านต่างๆ ให้เสร็จสรรพ เช่น การดำเนินการด้านเอกสาร ทำให้ทุกเรื่องจนมีผู้เช่าเข้ามาอยู่เลย 

แต่ส่วนใหญ่ปัญหาห้องว่าง มักจะมีตอนเเรกๆ เท่านั้น เพราะตอนที่หาผู้เช่าครั้งเเรกเป็นเรื่องที่ยากที่สุด เเต่ถ้ามีผู้เช่าเเล้ว ตามมาตรฐานเราก็มักจะทำสัญญา อย่างน้อย 1 ปี เเสดงว่า อย่างน้อย 12 เดือนนี้ เราจะมีผู้เช่ามาคอยจ่ายเงินให้ ซึ่งวิธีลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาไม่มีผู้เช่าสามารถทำได้ด้วยการ ก่อนที่จะหมดสัญญาเช่า 2 เดือน ให้ถามผู้เช่าเลยว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ เพื่อที่จะเตรียมตัวหาผู้เช่ารายใหม่มารับช่วงต่อได้ทัน 

Cr: plus